부동산 가격의 하락과 상승, 혼돈의 시장이 시작된다!

하얀그림자의 부동산 시그널 #8

원유시장이 요동치고 있다. 배럴당 70달러 수준이던 원유가격은 10달러 내외를 맴돌고 있으며, 선물가격은 유례없는 마이너스 가격을 형성하면서 수많은 투자자에게 막대한 손실을 입혔다. 바다 위에는 원유를 가득 실은 유조선들이 기약 없이 떠돌고 있다. 코로나19로 인한 수요감소와 사우디아라비아와 러시아, 미국 간의 원유 감산을 둘러싼 갈등이 겹치면서 생각할 수 없던 일이 발생하고 있다. 코로나19는 모든 것을 가능하게 만드는 놀라운 능력을 보여주고 있다.

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코로나19로 인한 영향이 장기화되면서 부동산 시장도 영향을 받기 시작했지만, 그 방향은 혼란스럽다. 3월 서울 아파트 거래량은 2월과 비교할 때 절반 가까이 감소하였다. 규제에 따른 풍선효과로 인해, 2월까지 활발한 거래량을 기록했던 노도강 지역도 이러한 영향을 피해갈 수는 없었다. 경기도도 절반 가까이 감소하였으며, 특히 한때 뜨겁게 불타오르던 의왕, 수원, 안양 등은 이보다 심한 1/3토막이 났다. 코로나19로 인한 공포감으로 인해 집을 보러 가지도, 보여주지도 않는 상황이 만들어낸 거래 급감이었다.

 

거래 감소와 더불어 가격하락의 흐름도 나타나고 있다. 잠실을 중심으로 기존 시세보다 수 억 원 낮춘 급매물들이 등장했으며, 마용성도 2억 원 이상 저렴한 물건들이 등장하고 있다. 예외적인 물건이라고 보고 싶어하는 사람들과 본격적인 하락세의 전조라고 바라보는 의견들이 대립하고 있다. 보유세와 양도세 절감을 위한 급매물이라는 해석과 더불어 코로나19로 인한 경영난을 겪고 있는 자영업자들이 자금확보를 위해 내놓는 물건이라는 설명도 뒤따르고 있다.

 

매매가격 하락에도 불구하고 전셋값은 상승하는 추세를 보인다. 서울 아파트 전셋값은 2019년 7월부터 계속 상승하여 4억 6,000만 원대에 이르고 있으며, 강남 4구는 6억 7,000만 원에 이르고 있다.

 

급매물이 나오고 있는 강남의 은마아파트는 전셋값은 오히려 1억 원 이상 올랐다. 대규모 신규입주로 인해, 저렴한 전셋값이 형성될 것으로 기대되었던 단지도 예상 외의 강세를 보이고 있다. 매매가격 하락에 따라 주택구매 수요가 관망세로 돌아서면서 전셋값이 상승했다는 분석이 유력한데 이러한 추세가 언제까지 지속될지, 전셋값의 상승이 주택가격의 상승을 이끌어낼 것인지에 대해서는 의견이 엇갈리고 있다.

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지역별로 살펴보면 갸우뚱해지는 모습들이 보인다. 서울 아파트 가격이 주춤하고 있는 사이에 2기 신도시를 중심으로 한 수도권 아파트 가격은 오히려 강세를 보인다. 광교중앙역 인근의 광교 자연앤힐스테이트는 전용 84m2가 12억 7,000만 원에 거래되었는데, 2019년 8월, 9억 6,000만원에 거래된 것과 비교해보면 30% 이상 상승했다.

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화성동탄 2신도시도 동탄역더샵센트럴시티가 10억 5,000만 원에 거래되면서 2019년 8월의 8억 4,000만원 거래보다 30% 가까운 상승률을 기록했다.

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서울에서도 2019년 높은 상승률을 기록해, 이제는 좀 쉬어 가도 괜찮을 것 같은 신길동은 전용85m2 기준으로 14억 원에 육박하는 호가가 유지되면서, 여의도 대형 주상복합아파트의 16~18억 원 가격대가 저렴해 보이는 모습을 보여주고 있다. 하락을 원하는 사람들에게는 하락세를, 상승을 기대하는 사람들에게는 상승세를 보여주는 묘한 흐름이 이어진다.

 

이런 상황에서 모두가 궁금해하는 것은 ‘앞으로 어떻게 될 것인가?’라는 질문일 것이다. 마이너스 유가가 보여주는 것처럼 ‘무엇을 상상하던 그 이상의 것을 보여주는’ 현실 앞에서 미래의 예측, 그것도 특정한 지역과 단지의 흐름을 전망하는 것은 힘든 일이다. 그렇지만 현재까지 드러난 모습을 통해 몇 가지 가능성에 대해서는 전망해 볼 수 있다.

 

‘동학개미운동’을 통해 우리는 개인이 보유하고 있는 유동성의 규모가 의외로 크다는 것을 알게 되었다. 충분한 유동성이 존재하는 시장에서의 자산가격은 상승세로 돌아서기 쉽다. 급격한 경기 하락을 막기 위해 정부와 금융 당국 역시 유동성 주입에 나서고 있음을 고려할 때 최소한 유동성 감소는 단기간에 나타나지 않으리라고 보인다.

 

유동성이 충분하다고 시장에서 판단할 때, 수요는 증가하며 가격은 올라간다. 주식시장은 개인의 수요가 증가해도, 기관과 외국인이 매도에 나설 때 가격상승은 지연될 수 있지만 주택시장은 그렇지 않다. 게다가 서울의 공급물량이 2020년 하반기부터 감소할 것이 확실한 상황에서, 수요증가가 나타날 때 강력한 상승세를 기록할 수 있다. 15억 이상 주택에 대한 대출금지라는 규제조치가 유지됨에 따라, 여기에 해당하지 않는 주택, 특히 9억 이하 주택은 12억까지는 빠르게 상승할 수 있다. 이 과정에서 개별적인 입지의 차이는 무시되고 가격에 따라 수요가 증가하는 모습이 등장할 수 있다. 모두가 12억에 도달한다면 저렴한 물건을 고르는 것이 가장 유리하기 때문이다.

 

이렇게 진행될 때, 서울보다는 수도권의 선호지역에 수요가 집중될 것으로 보인다. 서울 선호지역은 이미 저 수준을 넘어섰기 때문에, 수요증가에 따른 가격 상승은 수도권보다 제한적일 수 있다. 그렇지만 서울은 전셋값 상승이 지속될 때 12억 이상의 주택도 가격상승이 나타날 수 있다. 이러한 상황의 지속은 잠재적인 구매 압력의 증가로 이어질 수 있다. 이 상황에서 중요한 것은 공급계획이다. 공급부족 우려를 상쇄할 수 있을 만큼의 물량 또는 신뢰성 있는 계획의 발표는 구매수요를 다시 대기수요로 전환하면서 시장의 흐름을 다양화할 수 있을 것이다.

 

뚜렷하지 않은 시장의 흐름은 불안하고 불편하게 다가온다. 과감하게 지르자니 하락이 염려되고, 다음을 기약하면서 전세로 넘어가자니 상승한 전셋값은 불만족스럽고, 2년 사이에 매매가격은 상승할까 걱정된다. 거시경제 흐름을 보고 있으면 당장에라도 세계 경제는 망할 것 같지만, 반대로 주변을 돌아보면 의외로 멀쩡하게 돌아가는 모습은 혼란스럽게만 느껴진다. 여기에 양도세 절감을 위한 급매의 등장, 대폭 인상된 재산세 고지서를 받아본 이후, 주택시장의 흐름까지 생각해보면 머리는 더 아파져 온다. 혼돈의 시대다.

 

항상 반복되는 이야기지만 구매 여력이 될 때, 실입주를 전제로 주택을 마련하는 것이 최선이다. 주거는 필수재이기 때문에 시장의 흐름과 관계없이 안정된 주거의 확보는 시장의 흐름과 관계없는 중립적 포지션이기 때문이다. 전세를 선택한다면 꼭 2년을 채운다는 마음보다는 여차하면 매수에 나설 수 있다는 마음을 먹는 것이 좋다. 서울 아파트 전세는 대부분은 언제나 수요 초과 상태이기 때문에 빠르게 임차인을 확보할 수 있기 때문이다.

 

시간이 지나면 코로나19는 진정될 수밖에 없지만, 그 이후의 흐름은 현시점에서 예측하기 어렵다. 몸을 가볍게 하고 눈과 머리를 바쁘게 움직이는 것이 현시점에서 최선의 길이다.