구두로 약속한 땅의 명의이전, 나중에 문제가 될까요?

상속받은 부동산과 소유권보존등기가 돼 있지 않은 토지와 건물을 쉽게 등기할 수 있는 '부동산 특별조치법(이하 특조법)'이 한시적으로 시행됐다. 14년 만에 실시되는 이번 특조법을 활용해 소유권을 이전하려는 사람들이 많은데, 구두로 명의이전을 약속한 땅이나 문중 땅의 경우 추후 소송으로 이어질 수 있으니 각별한 주의가 필요하다.

 

 

Q. 시골에 200평(661.16㎡) 정도의 밭이 있는데, 제 명의로 소유권을 이전하려고 합니다. 이 밭은 돌아가신 아버지께서 타 집안의 조상묘를 관리해주며 경작했던 땅인데, 15년 전 그분들이 묘를 이장해 가면서 땅의 소유권을 가져가라고 했어요. 다만 아버지께서 본인 앞으로 이전 절차를 밟지 못하고 돌아가셨는데, 제 앞으로 이전했을 경우 추후 소송 문제는 없나요?

 

 

증여일 경우, 증여세 과세대상  

 

 

부동산 명의이전은 상속과는 별개이나, 등기이전 사유가 증여로 인한 것이라면 증여세 과세대상이 될 수도 있습니다. 일단 등기이전 사유에 대해 명확히 하는 게 좋을 것 같습니다. 비록 구두상이지만 해당 토지의 소유자가 아버지에게 소유권을 넘기는 데 동의한 것이기 때문입니다. 이 경우는 증여로 볼 수 있으며 증여세는 과세표준 1억원 이하까지는 10%, 1억원 초과~5억원 이하까지는 20%, 5억원 초과~10억원 이하까지는 30%, 10억원 초과~30억원 이하까지는 40%, 30억원 초과분에 대해서는 50%의 세율이 적용됩니다.

 

 

 

 

참고로 현재 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이하 특조)이 시행 중입니다. 2022년 8월 24일까지 진행되는데, 이전을 원할 경우 이 기간에 진행하는 게 수월합니다. 이 법은 소유권 이전등기를 하지 못해 재산권 행사가 어려웠던 사람들을 대상으로 간편한 절차를 통해 사실과 부합하도록 등기를 신청할 수 있는 제도입니다.

 

적용 대상은 1995년 6월 30일 이전에 매매, 증여, 교환 등으로 사실상 양도된 부동산과 소유권 보존등기가 되어 있지 않은 농지와 임야입니다. 읍면 지역은 대장이 있는 토지와 건물, 동 지역은 농지와 임야가 적용 대상이며 시·읍·면장이 위촉한 특조위원 5인 이상의 보증인에게 보증서를 발급받아 시군구청 종합민원에서 신청하면 됩니다.

 

이후 행정기관은 사실관계 확인을 위한 현장 조사를 진행하고, 2개월간 공고한 뒤 이의신청이 없으면 신청자에게 확인서를 발급합니다. 신청자는 발급받은 확인서를 첨부해 등기소에 소유권 이전(보존)등기를 신청하면 됩니다.

 

 

 

 

문중 땅은 소유자를 정확하게 확인할 것 

 

 

다만 위 사례의 경우 부동산 명의이전은 신중하게 해야 합니다. 조상이 물려준 땅은 소유자가 누구인지 정확하게 확인한 뒤 진행해야 나중에 문제가 생기지 않습니다. 우리나라 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않기 때문에 등기상 소유자가 진정한 소유자가 아닐 수 있습니다. 따라서 위의 특별조치법 시행에 맞춰 움직이고자 한다면 특조위원의 동의 외에 변호사 등 전문가의 자문을 추가로 받아서 진행해야 추후에 문제가 없습니다.