주택임대소득 신고, 미등록임대주택도 해야 합니다!

주택을 통해 전월세와 같은, 임대를 하고 있다면 올해부터는 체크해야 할 게 한 가지 더 늘었습니다. 바로, 주택임대소득 신고 및 납부에 대한 내용인데요. 연간 2,000만 원 이하에 대해서는 지금까지 비과세였지만, 전면과세로 바뀌었기에 이에 대해 준비하지 않으시면 자칫 낭패를 볼 수 있습니다. 이번 칼럼에서는 많이들 궁금해하시는 주택임대소득 신고와 납부에 대해 살펴봅니다.

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질문1) 월세를 받고 있으면 신고 대상인가요?

반은 맞고 반은 틀립니다. 그보다는, ‘부부 합산 주택 수'를 먼저 확인해야 합니다. 아래를 볼까요?

 

1) 부부 합산 1주택자 : 기준시가 9억 초과 주택에서 월세 받을 때 과세

가령, 부부 합산 주택수가 1채라면 전세 혹은 월세 모두 비과세 입니다. 하지만 해당 1주택이 기준시가 9억 원을 초과하는 주택이면서 동시에 월세를 받고 있다면 이는 과세 대상입니다. 기준시가 9억이 넘더라도 전세를 놓고 있다면 월세가 아닌 보증금만 있으므로 별도 과세대상은 아닙니다. 

 

2) 부부 합산 2주택자 : 월세에 대해서 과세

만약 부부 합산 2주택이라면 월세에 대해 과세를 합니다. 마찬가지로, 월세가 아닌 전세를 놓고 있다면 보증금이 얼마든 과세가 되지 않습니다. 

 

3) 부부 합산 3주택 이상: 3주택 이상이라면 이때에는 월세 그리고 보증금에 대해 모두 과세

월세는 실제 받은 월에 따라 계산하면 될 것이고, 보증금에 대해서는 ‘간주임대료'라고 해서 전세 및 월세 보증금을 모두 더한 값에서 3억 원을 차감한 값에 대해 과세를 합니다. 산식은 아래를 참고하시되 홈택스에서는 이에 대한 간편 계산을 지원한다고 하니, 활용하면 좋을 것 같습니다.

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이제 질문을 다시 해봅시다. 월세를 받고 있다고 무조건 신고 대상인가요? 그렇지 않다는 것을 아실 것입니다.

질문2) 등록한 임대주택에 대해서 신고를 하는 건가요?

그렇지 않습니다. 간혹 ‘미등록한 임대주택에 대해서는 신고를 하지 않아도 된다’ 라고 잘못 알고 계신분들이 있는데 그렇지 않으며, 등록 여부와 상관없이 위에서 살펴본 것처럼 주택 수에 따라 발생한 월세 및 간주임대료가 있다면 모두 신고, 납부 대상입니다.

질문3) 상가도 위와 같이 신고납부해야 하나요?

위에서 말씀드린 사항은 ‘주택' 임대소득에 대한 것입니다. 상가는 일반임대소득으로 모두 과세대상입니다. 둘을 혼동해서는 안 되겠죠?

질문4) 계산한 값에 따라 어떻게 신고, 납부하는 건가요?

위 질문1)에서 나온 대로 계산한 값이 2,000만 원 이하인지 혹은 초과하는지가 매우 중요합니다. 만약 2,000만 원 이하라면 분리과세 혹은 종합과세 중 선택을 할 수 있으며, 2,000만 원을 초과하면 종합과세가 되는데 이에 따른 세부담 차이가 꽤 크기 때문입니다.

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위에서 보시는 것처럼 종합과세 대상이 되면, 해당 명의자의 이자/배당/사업/근로/연금/기타소득에 대해 모두 합산을 하여 과세합니다. 당연히 세부담이 커질 수밖에 없겠죠? 예를 들어, 총 급여가 4,000만 원인 신입사원과 1억 원을 받는 부장님이 있다고 할 때, 주택임대소득금액이 3,000만 원이라고 가정하면 모두 종합과세에 해당하는데 신입사원은 24% 세율구간에, 부장님은 35% 세율구간이 적용되므로 똑같은 주택임대소득이라고 하더라도 종합과세가 되면 고소득자의 세부담이 늘어날 수 밖에 없습니다.

질문5) 구체적인 신고, 납부 방법은요?

위의 내용만 하더라도 충분히 어렵고 복잡할 것입니다. 하지만 여기에 공동명의가 들어가고, 일부는 등록 임대주택 다른 일부는 미등록 임대주택, 여기에 중간에 전세/월세 변환까지 들어간다면 이걸 어떻게 계산해야 할까요? 등록 여부에 따른 건 안분계산을 하면 되지만 공동명의로 나눠주는 건 특히 간주임대료는 매우 복잡하며 전세, 월세 변환 역시 기간 산정 등 매우 복잡합니다.

 

다행히 과세당국에서는 이러한 불편을 해소하고자 ‘홈택스(https://www.hometax.go.kr)’에서 임대주택 자동 불러오기 및 계산이 가능하도록 한다고 합니다. 그나마 다행이죠? 따라서 우리 입장에서는 일단 위 ‘질문1’에서 본 것처럼 주택 수에 따라 과세요건에 해당하는지를 먼저 살펴본 다음, 과세대상이라면 등록 여부와 상관없이 관련 정보를 입력하여 해당 일자 내에 신고, 납부를 해야 할 것입니다.

 

질문6) 신고, 납부 일정은요?

5월 말까지 신고, 납부일이나 올해는 코로나19로 인해 신고는 5월까지 그리고 납부는 8월 말까지 연기가 되었습니다. 그런데 5월 31일이 공휴일이므로 6월 1일까지 신고를 하시면 되고, 납부는 8월 31일까지 하시면 되겠습니다.

 

질문7) 그래도 너무 어려운데요?

아무래도 그렇죠? 게다가 이런 작업은 앞으로 매년해야 하는데요, 그래서 저는 간단한 경우가 아니라면 차라리 세무사 등 전문가를 통해 신고 대행을 맡기는 게 낫다고 생각을 합니다. 다만, 매년 5월은 세무사 사무실이 가장 바쁜 때이므로 이왕 신고를 맡기려면 가급적 빨리하는 게 더 좋을 수 있습니다. 아무래도 여유 있게 업무를 맡기고 필요한 건 상담도 할 수 있으니 말이죠.

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거주주택 외 주택을 가지고 전세나 월세를 놓는 분들이시라면, 앞으로 매년 5월에 챙겨야 할 게 한 가지가 더 늘어난 셈입니다. 당연히 귀속연도(주택임대활동이 발생한 연도)에 따라 다음 해 5월에 납부할 금액은 매년 달라질 것입니다. 따라서 무엇보다 미리미리 대비하는 자세가 가장 필요합니다. 제네시스 였습니다.