어제 한 부동산 계약, 오늘 취소하면 계약금 돌려받을 수 있다? 없다?

큰 금액이 오고 가는 부동산 거래는 신중해야 합니다. 아무리 고심하여 결정해도 계약을 파기하고 싶어지는 경우가 있기 마련이니까요. 더욱이 부동산 거래는 일반적인 거래와 달라 계약을 빨리 취소하더라도 큰 손해를 입을 수도 있습니다. 이에 KB부동산 리브온(Liiv ON)에서 부동산 계약 취소에 대한 알짜배기 정보를 정리해봤습니다.

부동산 계약 해제, 일방적으로도 가능한가요?

부동산 거래 주체는 매수자, 매도자로 나뉩니다. 부동산을 구매하는 사람을 매수자, 부동산을 파는 사람을 매도자라고 하는데요. 부동산 거래는 매수자와 매도자 간의 계약으로 이루어집니다. 매수자와 매도자 중 한쪽이 일방적인 의사표시로 계약을 해제할 수 있는데 이를 해제권이라고 부릅니다.

 

해제권은 법정해제권과 약정해제권이 있는데요. 법정해제권은 매수자, 매도자 중 한 쪽이 채무불이행(이행지체 또는 이행불능)을 할 시에 발생하는 해제권입니다. 반면, 약정해제권은 계약 당시 특약을 건 경우에 적용할 수 있습니다. 보통 부동산 거래 시에는 특약을 많이 거는데요. 이는 부동산 거래에서 계약금을 주고 거래를 하기 때문입니다.

 

예를 들어 ‘0월 00일까지 계약금을 제외한 잔여금 이체 불이행 시 계약 해제’라는 특약을 넣었을 때 매수자가 잔여금을 기한 내에 주지 못하면 매도자가 약정해제권으로 부동산 계약을 해제할 수 있는 것이죠. 이처럼, 부동산 계약 해제는 대부분 계약서 내에 포함된 내용에 따라 일방적으로 해제가 가능하기도 합니다. 그러니까 더욱 계약서를 잘 살펴봐야 하겠죠.

부동산 계약 후 24시간 이내에 해제해도 위약금 내야 하나요?

만약 부동산 거래 후 24시간 이내로 해제를 요청한다면 위약금을 내야 하는 걸까요? 이에 대해 전문가들은 ‘YES’라고 답합니다. 일단, 부동산 계약에서 제일 중요한 기준은 시간이 아닌 계약금 지급 여부인데요. 부동산 계약 후 계약금이 지급되지 않았다면 위약금 없이 계약을 취소할 수 있습니다. 하지만 계약금이 지급된 상황이라면 계약을 한 지 하루밖에 되지 않았어도 위약금을 내야 계약 해제가 가능합니다.

 

이는 계약금이 수수된 이상 계약이 성립된 것으로 보기 때문에 시간에 관계 없이 계약금 지급 여부에 따라 결정됩니다. 특히, 계약금보다 적은 금액으로 거래하는 가계약금도 계약금과 같은 기준이 적용되기 때문에 가계약금 지급 시에도 위약금이 발생할 수 있습니다.

일부 지급된 계약금, 해약금은 얼마나 될까요?

보통 계약금은 매물 가격의 10% 정도로 책정되는데요. 1억원짜리 아파트를 매매로 거래할 때, 계약금은 1천만원 정도인 거죠. 그럼, 부동산 계약을 해제할 때 해약금은 얼마를 줘야 할까요?

 

부동산 계약금은 민법에 의해 해약금으로 추정되기 때문에 매수인이 부동산 계약을 해제할 시 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 해약할 때는 계약금의 2배를 돌려줘야 합니다. 1억원짜리 아파트 매매 거래에서 매수인이 계약을 해제한다면 계약금으로 준 1천만원을 해약금 명목으로 포기해야 하는 거죠. 그러나 매도인이 계약을 해제하는 거라면 매도인은 매수인에게 계약금으로 받은 1천만원과 해약금 1천만원, 총 2천만원을 줘야 됩니다.

 

그런데 만약 계약금 중 일부만 지급될 경우 해약금의 범위가 어떻게 책정되는 것일까요? 2015년 대법원은 매도인이 계약금 일부만 지불해도 계약서에 명시된 약정 계약금의 2배를 상환해야 매매계약을 해제할 수 있다고 판결했는데요.

 

계약금의 일부를 해약금 기준으로 한다면 굳이 일정한 금액을 계약금으로 정한 이유가 없어지고, 수수한 금액이 소액이라면 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 구속력이 약화된다고 판단했기 때문입니다. 또한, 계약금이 곧 해약금이 되는 매수자와 달리 매도자는 계약금의 2배가 해약금이기 때문에 매수인에게 해약금을 제공한 뒤에 계약을 취소할 수 있습니다.

중도금 치루면, 손해배상도 고려 해야 한다?

지금까지는 계약금만 지급했을 때 부동산 계약 해제가 가능한지에 대해 다뤘는데요. 이미 중도금을 지불한 상황이라면, 부동산 계약 해제가 가능할까요? 일반적으로 중도금이 지불된 상황에서는 계약 해제가 어렵습니다. 중도금 지급은 계약 이행 착수로 판단되기 때문에 해약금 외에 손해배상 청구까지 받을 수도 있는데요.

 

중도금 지불 이후에는 매수인에게 잔금지급 의무, 매도인 재산권·등기 이전해 줄 의무가 주어지기 때문에 계약 해제가 어렵습니다. 하지만 예외적으로 매수인과 매도인이 계약 해제를 쌍방합의한다면 합의 해제가 가능하기도 합니다.

복잡한 부동산 계약 해제, 전문가와 상담은 필수

부동산 매매 거래도 복잡하지만 계약 해제도 까다로운데요. 어떤 상황이냐에 따라 계약 해제 가능 여부, 해약금 기준 등 여러 변수가 발생할 수 있기 때문에 법률전문가를 찾아가 대처방법을 의논하는 것도 중요합니다.

 

무엇보다 부동산 계약에는 여러 특약을 걸기 때문에 일반인이 모든 것을 대처하기에는 어려움이 있는데요. 그렇기 때문에, 법률전문가와 상담 후 결정하는 것이 피해를 줄일 수 있는 현명한 방법입니다.