집값이 오를 곳, 고르는 비법 3가지와 투자가치가 높은 지역!

유용성, 상대적 희소성, 유효수요

 

 

2018년 8월들어 부동산 시장은 몹시 혼란스럽다. 지난 4월이후 7월중순까지 진정세를 보이던 주택시장이 또 한번 요동치고 있다. 반전에 반전을 거듭하는 혼돈스런 주택시장을 바라보는 정부, 전문가, 투자자 모두 혼란스럽기는 마찬가지다. 특히 박원순 시장의 용산, 여의도 통째 개발 발표 이후 서울 집값상승은 예사롭지 않다. 강남 재건축과 전세값의 재반등은 수급관련 이상신호로 보인다. 반면에 평택, 화성, 용인, 남양주, 김포 일부 지역의 집값 약세와 지방의 하락세는 두드러진다. 지역별로 단지별로 초양극화 현상이 현실이 되었다. 이 때문에 올 하반기 이후 부동산 시장의 흐름에 대한 국내 연구기관들의 경기 전망론은 강세에서부터 보합, 약세까지 다소 엇갈리고 있는 것도 사실이다. 부동산시장의 흐름을 어떻게 진단하며 어떤 요인을 중요하게 판단하는지 혹은 어떤 변수의 영향력을 높게 평가하느냐에 따라 시각과 전망치가 달라진다.

결론부터 말하면 국내 집값은 올 하반기 정점 내지는 변곡점을 지나고 있는 것으로 관측된다. 이유를 설명하면 이렇다. 부동산 경기는 실물경기, 정책, 금리, 수급, 심리 등 시장에 직간접적인 영향을 미치는 5대핵심요인과 선행지표의 움직임, 경기순환변동주기에 따라 그 방향성이 결정된다. 현재 국내경기의 실물경기는 호조보다는 하강, 정책은 규제기조의 강화, 금리는 인상, 수급은 일부 지역 공급증가, 투자심리는 악화되고 있는 점으로 보아 부동산 가격의 상승요인보다는 하락요인이 약간 우세한 상황이다. 주택경기의 대표적인 선행지표인 주택거래량은 지난 4월1일 양도세중과조치시행 이후 반토막이 날 정도로 급감했다.

다만 공시지가 등 도시지역의 토지가격이 2009년 이후 10년째 꾸준히 상승세를 기록 중이며 보유세인상, 금리인상이 예고될 뿐 현실적으론 시행되고 있지 않다. 시중부동자금이 주식, 채권보다는 여전히 부동산으로 유입되고 있는 점, 글로벌PIR 지표상으로 서울집값이 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄, 홍콩, 상하이등 글로벌 메가씨티(GLOVAL MEGA CITY)와 비교할 때 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 점등은 집값하락을 저지하는 역할을 하고 있는 점은 또 다른 변수이다.

 

 

 

 

국내 부동산경기의 순환변동주기인 10년주기설(과거 30년간 주택관련 통계를 분석해본 결과, 집값은 5~6년간 상승하면 4~5년 하향안정세가 주기적으로 반복된다는 가설)과 집값은 7~12년 단위로 상승과 하락국면을 주기적으로 오고 간다는 이론인 벌집순환모형(HONEYCOMB-CYCLE MODEL)상으로 볼 때 지난 2013년 바닥을 찍고 상승으로 전환된 수도권 주택시장은 현재 정점내지 변곡점을 맞고 있는 것으로 추정된다.

지역적으로 세분화해서 살펴보면 공급대비 수요가 초과하면서 시중부동자금이 집중되는 서울지역은 올해까지 강보합, 수도권은 보합, 그 반대 상황이 전개되는 지방은 약세가 예상된다.
그렇다면 향후 집값이 보합 혹은 조정기를 맞을 개연성이 높은 만큼, 부동산 가격 혹은 집값이 오를 곳은 어디일까? 어떤 부동산, 어떤 주택, 어떤 아파트를 구입해야 손실을 보지 않고 투자수익을 얻을 수 있을까? 를 알아보는 일은 매우 중요하다. 부동산학의 전통이론에 따르면 집값 혹은 부동산가격을 형성하는 요인으로는 유용성, 상대적 희소성, 유효수효 등 3가지를 꼽는다. 즉, 수요자의 입장에서 판단할 때 주거만족도가 얼마만큼 높은지(유용성), 공급이 수요에 비해 얼마나 제한적이거나 부족한지(상대적 희소성), 구매할 수 있는 능력을 갖춘 실질구매자가 충분히 받쳐주는지 그리고 해당물건의 양도나 거래이전이 자유로운지 등의 조건을 충족하느냐가 가격결정 요인이라는 얘기다.

이러한 3가지 가격결정요인을 감안하여 한국자산관리 연구원이 개발한 부동산 알파고 '살집팔집'에 기반하여 올 하반기 투자할 만한 성장지역과 아파트 단지를 소개하면 다음과 같다. 단기 시세차익보다는 5년이상 장기투자자, 실수요자에게 도움이 될 것 이다.

첫째, 도심권으로는 용산, 마포, 영등포, 동대문, 서대문, 노원, 성북, 성동, 동작, 관악구를 주목하자. 이들 지역은 도심권에 속하면서도 강남, 광화문. 한양도성지역에 비해서는 가격이 저평가된데다 도시계획상 균형개발, 도시재생 등 각종 개발호재가 줄줄이 대기하고 있기 때문이다.

둘째, 도심권이면서 한강변을 끼고 있는 아파트 단지라면 유용성, 상대적 희소성, 유효수요 측면에서 3가지 조건을 겸비한데다 금상첨화의 투자가치를 보유하고 있다. 이를테면 용산, 마포, 성동지역도 한강변에 위치하거나 한강이 조망되는 개별아파트는 집값이 오를 미래가치가 높다는 뜻이다.

셋째, 올 하반기 이후 구체적인 투자 유망한 주거상품, 투자자산으로는 강남 재건축 보다는 강북 도시재생지역의 저렴한 아파트, 낡은 단독주택을 권하고 싶다. 그리고 은퇴 후 주거와 투자가치를 겸비하는 일석이조의 주택투자를 희망한다면 서울역과 용산역 지하화계획의 수혜가 예상되는 갈월, 중림, 청파, 서계, 부림동 지역과 종합운동장역과 방이사거리역. 석촌역주변의 단독, 다가구 주택이 적합하다.

용산구‘슈퍼아파트’ Best 5 비교

※ 가격변동률은 10년기준

단지위치입주년도가구수구분용도지역용적률기준면적대지지분공시지가변동률매매가변동률전세금변동률

한강맨션	이촌동	1971	660	재건축	2,3종주거	101	전용 102m²	97.19 m²	2.9%	4.8%	5.8%
한남더힐	한남동	2011	600	새아파트	1,2종주거	120	전용 206 m²	203.87 m²	4.9%	15.4%	8.7%
남산대림	이태원동	1994	400	일반아파트	2종주거	106	전용 85 m²	88.19 m²	2.7%	1.8%	6.0%
신동아	서빙고동	1984	1,326	재건축	3종주거	196	전용 96 m²	53.21 m²	1.8%	3.2%	4.8%
청화	이태원동	1982	578	재건축	3종주거	196	전용 106 m²	57.94 m²	1.1%	4.3%	1.6%

(한국자산관리연구원‘살집팔집’ 제공)

마포구‘슈퍼아파트’ TOP 5

단지위치입주년도가구수구분용도지역용적률기준면적대지지분공시지가변동률매매가변동률전세금변동률10년3년10년3년10년3년

성산시영	성산동	1986	3,710	재건축	3종 주거	159	전용	59	m²	51.0	m²	4.73	8.56	3.90	13.16	9.80	-4.38
래미안공덕4차	공덕동	2005	597	일반아파트	3종 주거	199	전용	83	m²	53.6	m²	5.02	13.68	4.05	14.32	7.61	7.39
래미안밤섬리베뉴Ⅱ	상수동	2014	530	새아파트		243	전용	85	m²	44.0	m²		11.10		10.39		14.18
마포자이2차	대흥동	2014	558	새아파트		247	전용	85	m²	44.8	m²		6.88		14.26		65.50
공덕자이	아현동	2015	1,164	새아파트		230	전용	85	m²	48.6	m²		10.25		5.75		6.46

(한국자산관리연구원‘살집팔집’ 제공)

 

 

 

 

서울지역 투자가치 높은 미래 성장지역은?

 

혼란에 빠진 시장을 마주하면서 부동산 시장을 이기는 성공비법, 불패전략이 있을까. 그 중에 가장 중요한 것은 유망투자처를 고르는 일로서

바로성장도시, 성장지역을 선택하는 방법이다. 필자는 대한민국 수도서울은 10~20년 뒤에도 집값과 부동산가격이 꾸준히 오를 수 있는 대표지역이며 많은 투자처가 숨어 있다는 생각이다.

 

성장지역의 특징은 인구증가, 소득증가, 인프라 확충, 행정 계획 등 4가지 미래가치요인을 갖추고 있다. 성장지역인지 쇠퇴지역(혹은 축소지역) 인지의 유무는 어떻게 알 수 있을까. 도시부동산 투자의 출발점은 도시계획에서 출발한다. 도시계획, 도시개발, 교통중심, 도시성장 축을 살펴보면 방향성을 읽을 수 있다는 얘기다. 서울의 성장지역으로는 도시기본계획상 도심권 3핵인 강남, 4대문, 여의도. 영등포를 비롯하여 도심권 인접(NEIGHBORHOOD)지역이자 광역중심지인 강동, 용산, 마포, 성동, 광진, 동작, 동대문, 서대문구를 꼽을 수 있다. 성남, 하남, 과천, 안양, 광명, 남양주, 김포, 고양은 관문(GATE WAY)지역으로서 도시성장성이 높다. 5대 생활권의 중심지로 교통망 확충과 업무. 상업시설 확충이 예상되는 창동. 상계, 수색. 증산, 영등포. 목동. 마곡, 삼성. 잠실지구는 미래주거지역으로 손색이 없다. 이 밖에도 한강변을 포함해 공원화, 지하화가 동시에 추진되는 중랑천과 동부간선도로, 올림픽대로와 강변북로, 경부고속도로 주변도 유망하다.

10년 앞을 내다보고 장기투자자 혹은 실수요층에겐 매우 유용한 지식과 정보가 될 것이다.
그리고 이들 지역의 투자가치가 높은 개별 아파트에 대한 정보는‘살집팔집’ 을 통해 쉽게 확인할 수 있다.

 

* 내가 보유하거나 매매를 희망하는 전국의 7천개 아파트단지의 투자가치와 수익성을 예측하는 미래가치는 전성기멤버십 메인화면의“살집팔집” 배너를 통해서도 확인 가능합니다.