인천 청약시장에 수만 명 몰리는 이유

리브온TV가 새롭게 선보이는 코너, 전지적 청약 시점! ‘전.청.시’입니다. 주요 청약단지 리뷰부터 앞으로 나올 물량 분석, 청약 꿀팁까지 청약의 모든 것을 파헤쳐 보기 위해 준비했는데요. 그 첫 번째 순서로 최근 청약시장을 한 번 짚어보겠습니다.

 

요즘 코로나19 사태에도 ‘내집 마련의 지름길’로 통하는 청약 열기가 식지 않고 있는데요. 서울 인기 단지나 수도권 비규제지역을 중심으로 세 자리가 넘는 청약경쟁률을 기록하는 단지가 속출했습니다.

청약 광풍 부는 수도권 주택시장

한국감정원 청약홈에 따르면 서울 양천구 신정동 2-2구역을 재개발하는 ‘호반써밋 목동’은 지난달 21일 1순위 청약에서 138가구 모집에 1만7671개의 통장이 몰려 평균 128대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 

 

이어 지난달 30일 1순위 청약접수를 진행한 서울 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포’ 역시 일반분양 67가구 모집에 8358명이 접수해 124.7대 1의 평균 경쟁률을 나타냈습니다.

 

규제가 덜한 비규제지역 청약 인기는 이를 뛰어넘는데요. 인천 부평구 부평동 '부평역 한라비발디 트레비앙'은 지난달 21일 1순위 청약에서 일반분양 53가구만 모집했습니다. 1만3351명이 몰리면서 평균 251.9대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 이는 올해 전국에서 가장 높은 청약경쟁률입니다.

지난달 24일 치러진 인천 송도국제도시 '힐스테이트 송도 더 스카이' 1순위 청약에는 804가구 모집에 5만8021명이 몰리면서 평균 72.2대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 

 

인천 기준으로 역대 최다 청약자를 끌어모았는데요. 전용면적 84㎡B 타입은 해당지역 경쟁률이 352.9대 1, 기타지역 경쟁률은 543.7대 1에 달했습니다. 경쟁률이 높다 보니 청약 가점 커트라인도 높았는데요. 해당지역은 최저 68점에서 최고 79점, 기타지역은 최저 69점에서 최고 82점까지 나왔네요.

 

'미분양의 무덤'으로 불린 인천 검단신도시에서 동시분양한 '우미린 에코뷰'와 '노블랜드 리버파크 3차'도 1순위 마감에 성공했습니다. 

 

'우미린 에코뷰'는 특별공급을 제외하고 270가구 모집에 7346명이 신청해 평균 27.2대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 검단신도시에서 분양한 아파트 중에서 최다 청약접수 건수이자, 최고 평균 경쟁률로 검단신도시 역대 청약경쟁률을 갈아치웠습니다. 

인천으로 청약 수요 몰리는 이유는?

그렇다면 인천으로 청약 수요가 몰리는 이유는 무엇일까요?

 

지난해 12.16 대책에 이은 2.20 대책 등으로 조정대상지역이 추가되면서 서울 전역은 물론이고 경기 남부권까지 정부의 부동산 규제를 받게 됐는데요. 인천 같은 비규제지역에서 분양하는 신규 단지는 대출규제가 느슨한 데다 전매제한 기간이 6개월로 짧습니다. 검단신도시 같은 택지지구는 전매제한이 3년이지만 서울이나 경기 남부지역과 비교하면 상대적으로 짧은 기간입니다. 

 

100% 가점제가 아닌 추첨제가 적용되는 점도 청약 수요가 몰리는 이유 중 하나입니다. 검단신도시를 예로 들면 수도권 내 택지지구여서 당첨자를 해당지역과 기타지역에서 절반씩 선정합니다. 해당지역인 인천 거주자에게 일반공급 물량의 50%를 우선 공급하고, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급하는데요. 추첨제 비율이 전체 물량의 80%여서 기타지역의 경우 가점제 20%, 추첨제 80%가 적용되다보니 기타지역에서 외지인 청약자가 많이 몰린 걸 알수 있습니다. 

 

인천지역은 수도권광역급행철도(GTX)나 서울지하철 7,9호선 연장 같은 교통호재가 많습니다. 분양가도 서울이나 경기권보다 상대적으로 저렴하기 때문에 실거주와 함께 투자를 생각하는 수요층의 관심이 이어지고 있습니다. 

 

5월 수도권서 분양 앞둔 단지는?

이러한 가운데 코로나19, 총선 등으로 미뤄졌던 분양 물량이 이달부터 쏟아져 나올 전망입니다. KB부동산 리브온(Liiv ON)에 따르면 5월에만 전국에서 5만1000여 가구가 분양을 앞두고 있습니다. 수도권 물량만 3만가구가 넘습니다.

 

5월 분양예정 단지를 살펴보면 서울에서는 재건축·재개발 단지 일반분양이 눈에 띕니다. 국토부와 서울시가 코로나19 집단 감염을 우려해 5월 18일까지 조합총회 개최를 금지했는데요. 그 전에 이미 관리처분 변경총회를 마친 사업장을 중심으로 일반분양이 이어질 것으로 보입니다.

 

강서구 화곡동 '우장산숲 아이파크' 576가구(일반분양 242가구), 광진구 자양동 '자양1구역 롯데캐슬' 878가구(482가구), 동대문구 용두동 '래미안엘리니티' 1048가구(477가구) 등이 오는 5월에 분양을 준비하는 것으로 알려져 있습니다. 

 

강남구 개포동 ‘개포주공1단지’ 재건축도 일반분양 소식이 슬금슬금 전해지고 있는데요. 총 6642가구 중에서 1206가구가 일반분양 물량입니다. 지난달 28일 드라이브스루 방식으로 조합원 총회를 진행하며 사업진행에 속도를 내고 있지만 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 산정을 두고 줄다리기 중입니다. 아무래도 5월 분양은 연기될 가능성이 높아 보입니다.

경기도에서는 위례신도시 마지막 분양 물량이 나옵니다. 하남시 북위례권역인 A3-2블록에서 ‘우미린 2차’가 분양을 앞두고 있습니다. 이 외에도 화성동탄2신도시, 고덕국제도시, 옥정신도시 등에서도 분양이 이어집니니다.

 

인천에서는 청약 열기가 뜨거운 송도국제도시에서 나올 물량을 눈여겨 봐야겠습니다. 송도국제도시 F19-1블록 ‘더샵 송도센터니얼’ 342가구, A14블록 ‘힐스테이트 레이크 송도3차’ 1110가구인데요. 검단신도시 인근 서구 백석동 한들도시개발구역 등에서 분양 물량이 예정돼 있습니다. 

실수요자 중심으로 강화된 청약제도

새 아파트 선호 현상과 민간택지 분양가 상한제 등으로 분양 시장에 수요가 몰리면서 청약시장 열기가 뜨겁습니다. 그렇다고 ‘묻지마 청약’은 금물입니다. 신중한 청약 전략이 필요한 때인데요.

 

4월 17일부터 '주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안'이 시행됩니다. 투기과열지구와 대규모 택지지구에서는 청약 1순위 의무 거주기간이 1년에서 2년으로 늘었습니다. 1순위 조건을 갖췄더라도 해당지역 거주 기간 2년을 채우지 못해 기타지역으로 청약할 경우 당첨 확률이 떨어지게 됩니다. 거주기간을 채운 실수요자라면 당첨 확률이 높아지는 기회가 될 수도 있겠네요. 서울을 비롯한 투기과열지구와 과천지식정보화타운, 성남 위례, 하남 미사·감일지구, 3기 신도시에서 분양하는 신규 단지가 적용 대상입니다.

 

재당첨 제한도 강화돼 주의해야 합니다. 현재는 투기과열지구와 조정대상지역, 분양가 상한제 적용 주택 당첨자는 지역이나 주택 면적 등에 따라 1~5년 동안 다른 주택의 재당첨이 제한됐습니다. 앞으로는 투기과열지구와 분양가 상한제 대상 주택의 경우 10년, 조정대상지역에선 7년으로 재당첨 제한 기간이 늘어나게 됩니다.

 

바뀐 청약제도는 4월 17일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용하지만 거주기간 산정은 입주자모집 공고일이 기준입니다. 예를 들어 4월 18일 입주자모집 승인 신청이 들어간 단지가 6월 1일 입주자모집공고를 냈다면 2년 전인 2018년 6월 1일 이전에 전입해야 우선순위 요건에 해당합니다.

 

민간택지 분양가 상한제 시행이 코로나19로 3개월 연기된 점도 감안해야 합니다. 7월 29일부터 분양가 상한제가 시행되는 만큼 그 전까지 입주자모집 공고를 마치려는 건설사의 막바지 공급이 집중될 전망입니다. 상한제 대상 지역에서는 HUG의 통제를 받는 분양가보다 5~10%가량 낮은 분양가가 책정될 것으로 예상됩니다. 관심단지가 7월말 이전에 분양한다면 본인의 청약가점과 분양가, 주변 시세 등을 꼼꼼히 비교한 뒤 신중하게 접근해야겠습니다.